近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qi中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子ú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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